Numéro AL au Portugal : la marche à suivre pour enregistrer votre logement

La procédure complète, dans l'ordre.

Vous possédez une maison ou un appartement dans le nord du Portugal et vous souhaitez le louer quelques semaines par an. Avant la première réservation, une étape est obligatoire : l'enregistrement en Alojamento Local. Sans numéro AL, la location de courte durée est illégale, et les plateformes finissent par déréférencer les annonces non conformes.

Voici la procédure, dans l'ordre, telle qu'elle s'applique aujourd'hui.

Déclarer l'activité aux Finanças

Tout commence au Portal das Finanças, avec la declaração de início de atividade. C'est elle qui crée officiellement votre activité de location, avec le code correspondant à l'hébergement de courte durée. Il vous faut un NIF portugais et un accès au portail.

C'est aussi à ce moment que se décident des choix qui vous suivront : régime fiscal, assujettissement ou non à la TVA. Un mauvais réglage ici se paie plus tard — faites-vous accompagner si vous n'êtes pas sûr.

Déposer la communication préalable

L'enregistrement se fait ensuite en ligne, sur le guichet unique électronique (Balcão Único Eletrónico), via gov.pt. L'authentification passe par la Chave Móvel Digital, la Carte de Citoyen, un certificat numérique — ou, pour les résidents français, par eIDAS et FranceConnect+. Vous n'êtes pas obligé de le faire seul : les lojas do cidadão et de nombreuses mairies assurent un accueil sur place, où un agent saisit le dossier avec vous. Le dépôt reste électronique, mais vous n'êtes pas laissé devant un formulaire en portugais.

Le formulaire demande l'adresse du bien, l'identité du déclarant, les titulaires de l'exploitation et la description du logement : type, nombre de chambres, capacité d'accueil.

Réunir les documents avant de commencer

Rien n'est plus frustrant que de devoir interrompre la saisie. Préparez la pièce d'identité et le NIF du titulaire ; la caderneta predial urbana du bien, sa fiche fiscale ; l'autorisation d'utilisation du logement à des fins d'habitation ; le termo de responsabilidade, par lequel vous attestez que le logement respecte les exigences légales et de sécurité ; et les coordonnées d'un contact joignable en cas d'urgence.

Le délai d'opposition de la mairie

Une fois la communication déposée, la municipalité dispose d'un délai pour s'y opposer : 60 jours dans le cas général, 90 jours dans les zones dites de contenção. Sans opposition dans ce délai, l'enregistrement est acquis et le numéro RNAL vous est attribué.

Autrement dit : si vous visez la haute saison, lancez la démarche plusieurs mois à l'avance.

La visite de conformité

Pendant ce même délai, la mairie vient vérifier sur place que le logement correspond à ce que vous avez déclaré et qu'il remplit les exigences de sécurité. C'est à cette visite que se voit ce qui manque — et c'est elle qui donne sa valeur au termo de responsabilidade que vous avez signé.

Ce qui doit être en place avant la visite

Un extincteur, une couverture anti-feu à proximité de la plaque de cuisson, une trousse de premiers secours accessible aux voyageurs, et le numéro d'urgence 112 affiché de façon visible. Un logement de grande capacité relève d'exigences plus lourdes : dans ce cas, renseignez-vous auprès de votre mairie avant de déclarer votre capacité d'accueil.

L'assurance responsabilité civile, devenue indispensable

C'est le point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. Une assurance responsabilité civile spécifique à l'Alojamento Local est obligatoire, avec un capital minimum de 75 000 €. Ce n'est pas une formalité de plus : son absence ou son expiration peut entraîner l'annulation du registre par la mairie.

Et une fois le numéro obtenu ?

L'enregistrement n'est pas la fin du parcours. Vous devrez notamment afficher la plaque AL réglementaire à l'entrée du logement, vous inscrire au Livre de Réclamations électronique, déclarer les voyageurs étrangers dans les délais prévus, tenir le registre des séjours et facturer correctement, et collecter la taxe municipale de séjour là où elle s'applique.

Ce que ça change en pratique

Les règles se sont assouplies sur certains points depuis 2024 : la durée de validité de cinq ans a disparu, la contribution extraordinaire a été abrogée, et l'autorisation de la copropriété n'est plus exigée pour un logement dont le titre de propriété prévoit l'habitation — elle reste requise pour les hostels. Mais les obligations de conformité, elles, se sont renforcées.

Chez Verde Conciergerie, nous prenons en charge l'intégralité de la démarche pour les propriétaires que nous accompagnons : déclaration d'activité, dépôt du dossier, suivi jusqu'à l'obtention du numéro, mise en conformité du logement.

Vous avez un bien dans le nord du Portugal ? Demandez votre estimation gratuite : nous vous dirons ce qu'il peut rapporter, et ce qu'il reste à faire pour le mettre en règle.