Possui uma casa ou um apartamento no norte de Portugal e quer arrendá-lo algumas semanas por ano. Antes da primeira reserva, há um passo obrigatório: o registo de Alojamento Local. Sem número AL, o arrendamento de curta duração é ilegal, e as plataformas acabam por retirar os anúncios não conformes.
Eis o procedimento, por ordem, tal como se aplica hoje.
Declarar a atividade nas Finanças
Tudo começa no Portal das Finanças, com a declaração de início de atividade. É ela que cria oficialmente a sua atividade de arrendamento, com o código correspondente ao alojamento de curta duração. Precisa de um NIF português e de acesso ao portal.
É também neste momento que se decidem escolhas que o acompanharão: regime fiscal, sujeição ou não a IVA. Um mau acerto aqui paga-se mais tarde — peça ajuda se não tiver a certeza.
Submeter a comunicação prévia
O registo faz-se depois online, no Balcão Único Eletrónico, através do gov.pt. A autenticação passa pela Chave Móvel Digital, pelo Cartão de Cidadão, por um certificado digital — ou, para os residentes franceses, pelo eIDAS e pelo FranceConnect+. Não é obrigado a fazê-lo sozinho: as lojas do cidadão e muitas câmaras municipais dão atendimento presencial, onde um funcionário preenche o processo consigo. A submissão continua a ser eletrónica, mas não fica sozinho à frente de um formulário em português.
O formulário pede a morada do imóvel, a identidade do declarante, os titulares da exploração e a descrição do alojamento: tipo, número de quartos, capacidade de acolhimento.
Reunir os documentos antes de começar
Nada é mais frustrante do que ter de interromper o preenchimento. Prepare o documento de identificação e o NIF do titular; a caderneta predial urbana do imóvel; a autorização de utilização para fins habitacionais; o termo de responsabilidade, pelo qual atesta que o alojamento cumpre as exigências legais e de segurança; e os contactos de uma pessoa contactável em caso de emergência.
O prazo de oposição da câmara municipal
Depois de submetida a comunicação, o município dispõe de um prazo para se opor: 60 dias no caso geral, 90 dias nas chamadas zonas de contenção. Sem oposição nesse prazo, o registo fica adquirido e é-lhe atribuído o número RNAL.
Por outras palavras: se tem em vista a época alta, inicie o processo vários meses antes.
A visita de conformidade
Durante esse mesmo prazo, a câmara vem verificar no local que o alojamento corresponde ao que declarou e que cumpre as exigências de segurança. É nessa visita que se vê o que falta — e é ela que dá valor ao termo de responsabilidade que assinou.
O que deve estar em ordem antes da visita
Um extintor, uma manta ignífuga junto à placa de cozinha, um kit de primeiros socorros acessível aos hóspedes e o número de emergência 112 afixado de forma visível. Um alojamento de grande capacidade está sujeito a exigências mais pesadas: nesse caso, informe-se junto da sua câmara antes de declarar a capacidade de acolhimento.
O seguro de responsabilidade civil, hoje indispensável
É o ponto que muitos proprietários descobrem tarde demais. Um seguro de responsabilidade civil específico do Alojamento Local é obrigatório, com um capital mínimo de 75 000 €. Não é mais uma formalidade: a sua ausência ou caducidade pode levar a câmara a cancelar o registo.
E depois de obtido o número?
O registo não é o fim do percurso. Terá nomeadamente de afixar a placa AL regulamentar à entrada do alojamento, inscrever-se no Livro de Reclamações eletrónico, comunicar os hóspedes estrangeiros nos prazos previstos, manter o registo das estadas e faturar corretamente, e cobrar a taxa municipal turística onde se aplica.
O que muda na prática
As regras aliviaram nalguns pontos desde 2024: o prazo de validade de cinco anos desapareceu, a contribuição extraordinária foi revogada e a autorização do condomínio deixou de ser exigida para um imóvel cujo título de propriedade preveja habitação — continua a ser exigida para hostels. Mas as obrigações de conformidade reforçaram-se.
Na Verde Conciergerie, tratamos de todo o processo para os proprietários que acompanhamos: declaração de atividade, submissão do processo, acompanhamento até à obtenção do número, colocação do alojamento em conformidade.
Tem um imóvel no norte de Portugal? Peça o seu orçamento gratuito: dir-lhe-emos quanto pode render e o que falta fazer para o pôr em conformidade.
